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"雙降"後房貸成本創十年新低 今年樓市或迎暖冬

央行近日宣佈下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。而上周末各地開發商抓住這一利好開盤加推，力保“銀十”收尾，上海、深圳、廣州等地在開發商集中開盤的同時，房價也繼續攀升。有業內人士表示，目前買房利率負擔是近十年來最低的，此次降息將繼續利好樓市，樓市或將迎來“暖冬”。不過，也有分析認為，房價的上漲或將阻礙後續的成交放量，且已有購房者期待樓市調控再出“大招”而暫緩購房計劃。

“雙降”或延緩樓市“立冬”

此次“雙降”恰逢霜降節氣，有開發商調侃稱，霜降之後應該不會是樓市“立冬”，其一語雙關之下，可見對後市的樂觀。

那麼本次降息對房貸成本具體影響究竟有多大呢？記者以100萬元30年期的等額本息還款房貸為例，降息後每月可省下153元，累計還款金額將減少55078元。這使得買房者的利率成本再度降低，房貸利率已達到近十年來新低。

記者查閱資料發現，最近一輪頻繁降息起始於2014年11月22日，至今已累計降息1.65個百分點。有業內人士對比發現，目前，商業房貸利率已是近十年來的最低水平，而公積金貸款利率早已是歷史最低水平。這意味著，目前買房，利率負擔是近十年來最低的，在很多業內人士看來，這將是促使一些購房者選擇出手的重要因素。

而上周末各大城市的樓市表現，似乎也印證瞭業內判斷。雙降首日，深圳樓市多盤齊開，龍華地王及深圳最大舊改二期兩個大熱樓盤入市，傳統剛需片區龍華最高賣到瞭7萬元每平方米，價格直追福田南山盤；同日開盤的深圳最大舊改項目，最高折後價達到瞭8.1萬元每平方米。在廣州，25日佳兆業城市廣場經歷瞭近一年的“鎖盤”也選擇在此時首開，現場購房者人頭攢動。

在東莞，碧桂園大朗項目25日開盤，單價突破萬元。對於常年均價停留在六七千的大朗而言，碧桂園大朗項目此次單價突破萬元，無疑又推動當地房價走高。有意思的是，開盤當天傳統激昂的音樂背景也被換成瞭“央行雙降”的利好播報。洽談區內，各大銀行工作人員排排坐，明確表示執行最新的25%首付要求。

華東方面，上海樓市上周更是量價齊升，成交量創下自7月以來單周新高；而價格則由於豪宅項目集中成交再度刷新紀錄，達3.7萬元每平方米，創下近年來新高。

房價上漲加劇觀望情緒

東方證券房地產首席分析師竺勁認為，除瞭降低購房者的房貸成本外，本次降息還將進一步降低地產開發商財務成本，促銷售降成本雙輪驅動，可提升開發商業績。隨著今年幾輪降息，地產開發商發行的公司債利率都相對較低，萬科首期五年公司債利率為3.5%，遠低於貸款基準利率。竺勁預計，本輪降息降準後，開發商的公司債以及其他融資方式的利率都會進一步下行。

而對於樓市政策是否還存在調控空間，中信建投房地產首席分析師蘇雪晶則認為，除去流動性支持，“從需求端改善投資端”依然是房地產政策的主要思路。他認為，當前管理層可出的牌包括：首付比例再下降或者將話語權交由金融機構、二手房交易稅費再減免、調整契稅差異化征收的方式；同時，考慮到當前商業銀行的首套房貸款利率下限已經下降到七折，但是實際落實則幾乎沒有，政府通過設立專門資金池或者政策性銀行支持居民貸款需求也是一條可行的路徑。他認為，房企正迎來近年政策環境最好的一年，部分主流城市土地供應也已經箭在弦上，四季度房地產投資將企穩回升。

不過，正是由於對樓市政策空間仍抱有期待，也有購房者目前產生觀望情緒。有開發商向記者透露，在此輪降息後，就有購房者認為或許還將進一步出臺樓市刺激政策，而開發商年底又將面臨業績沖刺、加速去庫存的壓力，房價或許仍有下調空間，因此暫緩瞭購房計劃，持幣觀望。對後市的預期分歧，或許會成為樓市成交放量的阻力。

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